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土石方工程成本管理怎么做?看這一篇就夠了!

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土石方工程成本管理怎么做?看這一篇就夠了!

發布日期:2018-08-09 作者: 點擊:

土石方工程成本管理怎么做?看這一篇就夠了!


限價條件下,“降本增效”成為檢驗房企綜合經營管理能力的重要體現。在工程項目開展的初期,必須要進行土方管控,這樣才能保證整個項目的投資預算準確,并且為項目的資金投入和分配做到事前的統籌。

然而,在現在的政策環境(“環保督查”和“藍天保衛張”)和當地壟斷環境(多人劃片區壟斷,多個地頭蛇)下,土石方工程成本管理工作頗有點棘手。

下面土石方工程結合一個大型項目的實踐,剖析新形勢下土方成本管理要點與難點,全文分為以下六個部分:投資決策階段土方調研、土方成本的前期策劃、土方價格因素的調研、招標或者直接委托、過程實施要點及難點、土方工程監察審計關。

篇章一:投資決策階段土方調研

投資決策階段,進行土石方踏勘的目的是:相對準確預估土石方成本,施工難度及施工工期,提前做好風險提示,為投自己決策提供參考依據。

1、投資決策階段需要對土方工程進行以下四個方面的調研:施工難度、地質地貌、市場調研、土方平衡;

A、施工難度:石方爆破,周邊道路,雨季施工對總體施工難度要有預判;

在現在住宅依然講究高周轉的情況下,除拆遷情況外,土石方工程的施工難度及工期是影響提前開盤與現金流回正的一大重要因素。

案例呈現:某些地塊存在山體石方,需要爆破,一旦需要爆破,則需要到公安機關辦理相關手續,而且如果加上周邊道路不便,地塊周邊有非拆遷的居民,但是會被爆破所影響的話,那么此時的土石方的施工難度將會變大,施工工期將會拉長。

以上此種情況,土石方工程將會大大影響項目預售時間,使得項目現金流回正時間變晚,從而導致財務成本增加,此時,踏勘小組應針對此項工程作出風險提示;

B、地質地貌:土方,淤泥,石方或者土質類型;

不同的地質地貌,對土石方的成本預估影響較大。

如果是石方,則有可能會增加石方爆破的成本,如果是淤泥,則外運單價較高或者需要進行換填。

所以:踏勘表中,應清晰的體現地塊現場的地質地貌;

C、市場調研:富余還是稀缺,壟斷化還是市場化,土源或棄土點距離、周邊項目單價水平;

周邊土方是富裕還是稀缺:如果周邊土方的富余與稀缺與地塊項目情況剛好相反,則對土方成本大大有利,如果情況剛好相同,則相應會增加成本;

區域土方是壟斷化還是市場化:市場化,定單位采用招標,壟斷,定單位采用直接委托;摸排這個情況,可以有助于快速開盤,如果公司對拿下這個地塊有100%的信心,那么在地塊摘牌之前,可以提前將土石方工程合同直接委托確定和完成招標工作(為避免簽訂無效合同,通常只剩下發放中標通知書,或者,合同蓋章未完成),這樣基本可以做到摘牌即開工。

土源及棄土點距離:通過當地政府關系,可以初步大致摸排周邊棄土場的分布情況,有利于初步判斷土方單價的區間范圍;

周邊項目土方單價:通過了解周邊項目土方單價,以及土源或者棄土點的距離,基本可以在較小范圍內鎖定土方單價,從而相對準確的預估土石方成本;

D、土石方工程平衡:大致預估挖填方量、是否能盡量地塊內平衡;

根據以上調研數據,然后結合強排方案與地庫形式及開挖深度,可初步估算土方平衡情況,從而達到相對準確預估該項目的土石方成本的目的;

2、土石方工程踏勘清單

由于土地市場的狂熱,為了能夠讓投資拓展小組人員能夠快速而準確的對土石方工程完成踏勘,應針對此項工程制作專門的“土方踏勘清單”,投資拓展小組人員只需要根據踏勘清單一一完成相關要素的調研,避免人為經驗,缺漏相關調研因素。

篇章二:土方成本的前期策劃

土方成本的前期策劃著重于通過前期資源整合或者結合規劃方案,來降低整個項目的土石方成本,主要包括以下幾種情況:

A、調研同期內土方富余或稀缺情況相反的項目

此種情況雖然可能性不大,但是如果一旦出現,可事先與土方富余或稀缺情況相反的項目達成合作意向,在招標或者直接委托時規定項目土方來源或棄土點,會大大減少土方成本。

B、土方富余,采用景觀微地形,減少土方外運方量

如果場內土方富余,則在做總圖確定標高的時候,考慮采用景觀微地形,一來可以大量減少土方外運成本,二來,景觀層次感增加,可以增加客戶的體驗感。

長沙龍湖某項目,售樓部直接建在山坡上面,使得視野極佳:

C、地庫抬高或者采用節地模式,大大節約土方成本

對于需要大量外運土方的項目,如果能夠抬高地庫或者采用節地模式,則可大大減少土方開挖成本,但是使用此種方案的前提條件是:規劃允許或者政府允許,地庫抬高 部分不計容,否則導致損失損失貨值,則得不償失;

地庫結構形式優化及采用節地模式抬高以后,土方開挖深度減少6.4米,對于單層20000平方米的地下室的項目(土方外運單價:120元/m3),土方成本節約:1536萬元;

D、采用坡地建筑,此種情況在純別墅洋房項目使用較多

利用原地貌中的山體地形,塑造坡地別墅,此種情況特別適用于高端旅游地產項目,或者依托山體公園的別墅洋房項目,這樣不僅僅可以節約土方,而且可以大大增加別墅及洋房的視野通透度,可以給項目帶來高溢價的效果


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